1.0目的

規范消防設備設施的消防維修保養,確保消防系統設備各項性能良好,保證安全運行。

2.0 適用范圍

適用于本物業所轄的消防維保系統設備設施的維修保養工作。

3.0職責

3.1工程部維修人員負責設備房消防設備設施的巡查、維修、保養,對消防設備故障進行處理，對外委維修保養工作的監督檢查。

3.2 工程主管部負責對消防設備維修保養計劃的制定并對工作進行組織、指導、檢查監督及對外委托維修的聯系工作。

3.3 保安部負責樓宇及室外消防設備設施的檢查工作。

4.0內容

4.1火災自動報警系統保養

4.1.1對消防火災報警控制器進行自檢功能檢查；

4.1.2對可測量相關參數進行查看和記錄，如回路電流等；

4.1.3公共場所煙感器、溫感器安裝檢查，與底座接觸是否良好，外觀是否整潔完好；

4.1.4每次隨機抽取不低于5﹪的煙感或溫感，噴煙或加熱后檢查報警是否正確；

4.1.5手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；

4.1.6每次隨機抽取不低于5﹪的手動報警按鈕，消防維保進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

4.1.7對樓層內各模塊箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好；

4.1.8對聯動控制柜上的按鈕每次按10﹪的比例進行功能試驗，控制功能正常；

4.1.9對火災報警控制柜、聯動控制柜等進行清掃除塵。線路松動，進行緊固。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查

4.2風機及防火閥保養

4.2.1斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接線是否良好。

4.2.2緊固各部分松動的螺絲及聯軸器。

4.2.3檢測電機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點。

4.2.4調整皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好。

4.2.5檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

4.2.6清潔電機及風濾器和機殼內部。

4.2.7向轉動部位加潤滑油，保證聯軸器及軸承的靈活性與穩定性。

4.2.8檢查調節閥的機械開閉動作，開閉角度標志。

4.2.9手動開機檢定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表，聽查風機各部件運行聲音。

4.2.10對各遙控點的控制箱（含箱內元件）進行全面檢查。

4.2.11連續三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。

4.2.12連續運轉5-7分鐘驗證風機運轉正常。

4.2.13檢查各控制箱內的電器觸電及各接線端子，如有燒損現象，拆下用砂子打磨，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，端子無松動。

4.2.14檢查排煙閥微動開關及內部接線端子，端子無松動，微動開關固定良好。

4.2.15檢查遠控排煙閥復位按鈕、導論、鋼絲、轉軸，用油壺給導輪、鋼絲軸加油，復位按鈕控制無誤，排煙閥開啟靈活。

4.2.16檢查各送風口百葉窗，消防維保送風百葉窗位置正確。

4.3應急照明及疏散指示燈保養

4.3.1每3個月進行一次備用電池亮燈（30分鐘），使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。

4.3.2檢查出口指示燈玻璃面板有無破裂現象。

4.3.3出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應立即維修。

4.3.4檢查出口指示燈安裝是否牢固。

4.3.5針對檢查中發現的缺陷，取下來進行修復，再裝回原位。

4.3.6燈箱外殼及面板擦抹干凈。

4.4滅火器保養

4.4.1滅火器應設置在通風、干凈、清潔的地點，不受到烈日的暴曬，不得接受熱源或劇烈振動。

4.4.2滅火器懸掛地點的環境溫度為-10℃～55℃.

4.4.3滅火器設置地點應位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

4.4.1對滅火器要定期進行檢查，檢查內容為：

a. 噴嘴和噴射管有否堵塞、腐蝕損壞，檢查完后在滅火器檢查卡上簽字。（如堵塞要及時疏通）；

b.壓力表指針是否在綠色區域（如在紅色區域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；

c.零部件是否完整（無松動、變形、銹蝕、損壞）；

d.可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓試驗）；

e.鉛封是否完好（一經開放，必須按規定再行充裝，并做密封試驗，重新鉛封）。

f．滅火器由消防部門認可的專業公司進行灌裝。

4.5室內消火栓保養

4.5.1消火栓外檢查：檢查消火栓門關閉是否良好，玻璃有無破損，消火栓門封條是否完好。

4.5.2隨機抽取消火栓總數的10﹪測試，按消火栓報警按鈕，消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內元件是否良好、有無脫落，消火栓內水龍頭有無滲漏現象。

4.5.3開消火栓門取出水帶，仔細檢查有無破損，如有，應修補或替換；檢查有無發黑發霉，如有，應取出刷凈、晾干。

4.5.4檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固、有無缺損，如有，立即修復。

4.5.6檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。

4.5.7檢查修整全部支架，掉漆部位重新補漆。

4.5.8將消火栓內清掃干凈，部件存放整齊后，在檢查標簽卡上簽名。

4.5.9關上消火栓門，并貼上公司統一印制的消防箱封條。

4.6室外消火栓保養

4.6.1用專用消火栓扳手打開室外消火栓，要求閥門啟閉靈活，不漏水。

4.6.2檢查水流指示器動作靈敏度，接線端子，觸點無松動、銹蝕。

4.7自動噴淋系統保養

4.7.1每季度檢查一次各樓層噴淋末端壓力表指示，按10﹪比例測試信號閥關閉信號指示，按30﹪進行放水試驗，消防中心有信號顯示。

4.7.2每季度對濕式報警閥、雨淋閥進行放水試驗，能啟動噴淋泵、雨淋泵，水力警鈴響亮。

4.7.3每季度檢查噴淋頭一次，表面無油灰、無滲漏現象。

4.8防火卷簾保養

4.8.1啟動防火卷簾門升降按鈕，防火卷簾門升降平穩，無阻滯。

4.8.2檢查控制箱內各電器觸點及各接線端子，如有觸點燒損現象，拆下后用沙紙打磨，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，無松動。

4.8.2每年檢查一次機械部分，如銹蝕用煤油清洗，然后加潤滑油保護。

4.9緊急事故廣播保養

4.9.1檢查各切換器、繼電器的接線和觸點，成件完整、牢固、接觸良好，切換器靈活、可靠。

4.9.2調節音量控制器，檢查音量變化是否正常。

4.9.3檢查話筒及話筒放大器音量、音質是否正常。

4.9.4檢查CD機的運轉和音質是否正常，要求運轉正常，音質良好。

4.9.5檢查樓層呼叫控制器的開關工作是否正常，要求靈活、可靠。

4.10對講電話系統保養

4.10.1檢查各電器觸點和接線端子，如有觸點燒損現象，拆下后用沙紙打磨，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，無松動。

4.10.2檢查固定電話、插孔與主機的通話質量，要求音質清晰，無雜音。

4.10.3檢查主機按鍵是否靈活，通斷是否良好。

4.11聯動控制柜保養

4.11.1控制柜上電源指示燈及各類開關檢查，要求電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態。

4.11.2控制柜內部各電器觸點檢查，如有觸點燒損現象，拆下后用沙紙打磨，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，無松動。

4.11.3檢查電源線、信號線，如有破損，用絕緣膠布包扎，如有老化，則進行更換。

4.11.4用毛刷、皮老虎對控制柜內進行除塵。

4.12氣體滅火系統保養

4.12.1檢查氣瓶的稱重裝置或壓力表指示，重量或壓力正常。

4.12.2檢查執行元件電磁閥、瓶頭閥、分配閥、閥門無泄漏，動作靈敏。

4.12.3氣體控制箱進行模擬試驗，報警，聯動控制正常。

4.12.4瓶體及管路除塵。

5.0 保養周期

5.1消防聯動臺保養周期

5.1.1各類指示燈，直觀目測，指示燈指示正常，日巡。

5.1.2各類開關，直觀目測，處于開啟或自動狀態，日巡。

5.1.3各電器觸點，如有燒損現象，拆下后用沙紙打磨，觸點完好，無燒損，每季度一次。

5.1.4各電器元件接線端子及端子排端子，用螺絲刀逐個緊固，各端子連接牢固，無燒傷，每季度一次。

5.1.5各電源、信號線，如有輕微破損或燒焦現象，用絕緣膠布包扎，嚴重時更換，導線無破損、燒焦現象，每季度一次。

5.1.6控制臺內部除塵，用小毛刷、皮老虎除塵，確保無塵，每季度一次。

5.1.7控制臺表面除塵，用干布、毛刷除塵，每天一次

5.2火災報警器保養周期

5.2.1指示燈直觀目測電源指示燈亮，其余指示燈不亮，日巡。

5.2.2直流電源電壓直觀目測指針指示24V，日巡。

5.2.3自檢功能按下自檢功能測試鍵和檢查回路工作電流主機上所有指示燈閃亮，回路工作電流正常，日巡。

5.2.4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子牢固不松動，每季度一次。

5.2.5信號（電源）線如有輕微破損或燒焦現象，用絕緣膠布包扎，嚴重時更換，導線無破損、燒焦現象，每季度一次。

5.2.6表面及內部除塵表面及內部除塵，表面每日一次，內部每年一次。

5.3火災探測器保養周期

5.3.1感煙探測器，用力吸一口香煙，在距離探測器20CM處噴向探頭，每次按5﹪-10﹪比例抽查，紅色指示燈亮，每季度一次。

5.3.2感溫探測器，用500W電吹風，在距離探測器50CM處，向探測器熱吹風，每次按5﹪-10﹪比例抽查，報警指示燈亮，每季度一次。

5.3.3手動報警按鈕，用螺絲刀打開玻璃測試報警，每次按5﹪-10﹪比例進行。報警功能正常，每季度一次。

5.4防火卷簾門保養周期

5.4.1控制器內部各電器觸點檢查，如有燒傷現象，拆下后用砂紙打磨，要求觸點完好，無燒傷現象，每季度一次。

5.4.2控制器內部各電器元件接線端子及端子排端子檢查，用螺絲刀逐個緊固，要求端子無燒傷，無松動，每季度一次

5.4.3機械部分（齒輪）等檢查，用煤油除銹，加潤滑油，要求無銹蝕，且表面涂有潤滑油，每年一次。

5.4.4卷簾門門體檢查，用煤油清洗銹蝕部分，要求門體無銹蝕現象，每年一次。

5.4.5電機接線端子檢查，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，要求端子無松動現象，每季度一次。

5.4.6升降按鈕檢查，手動啟動按鈕，動作應靈活，到位準確，每季度一次。

5.5防火門

5.5.1防火門玻璃檢查，直觀目測，要求完好無損，日巡。

5.5.2閉門器檢查，開啟關閉防火門，要求閉門器拉力正常，彈性適度，如有損壞進行更換，日巡。

5.5.3消防通道檢查，直觀目測，要求消防通道暢通，日巡。

5.6排煙系統

5.6.1排煙閥微動開關內部接線端子檢查，用螺絲刀緊固各個接線端子，要求端子無松動，微動開關固定良好，每季度一次

5.6.2復位按鈕、導輪、鋼絲、轉軸檢查，用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油，要求復位按鈕控制無誤，排煙口開啟靈活，每季度一次。

5.6.3風機、排煙閥手動自動功能檢查，風機全部試驗，排煙閥每次抽查25﹪，要求手動聯動正常，每季度一次。

5.7加壓送風系統

5.7.1加壓送風機表面除塵，用棉布、毛刷除塵，要求表面無塵，每季度一次。

5.7.2控制柜內部各電器觸點檢查，如有燒傷現象，拆下用砂紙打磨，要求觸點完好，控制啟停正常，每季度一次。

5.7.3控制柜內各接線端子或端子排端子檢查，每季度一次。

5.7.4控制柜電源指示燈檢查，如不亮，更換指示燈燈泡，要求電源指示燈明亮，每季度一次。

5.7.5送風口微動開關內部接線端子檢查，用螺絲刀逐個緊固，要求端子無燒傷無松動現象，微動開關固定良好，每季度一次。

5.7.6各送風口百葉窗檢查，直觀目視，送風口百葉位置正確，每季度一次。

5.8管道及附件

5.8.1各消防閥門檢查，如漏水，添加盤根或更換閥門，要求閥門開啟靈活，不漏水，每季度一次。

5.8.2各減壓閥、排氣閥檢查，檢修、清洗，要求排氣閥排氣正常，不漏水，減壓閥工作正常，每年一次。

5.8.3消防管道檢查，直觀目測，要求管路無滲漏無銹蝕現象，日巡。

5.9應急照明

5.9.1疏散指示燈檢查，直觀目測，要求各指示燈亮、且處于等待狀態，無松動，損傷現象，日巡。

5.9.2應急燈檢查，按測試鍵，充放電，指示燈亮，充放電正常，每季度一次。

5.9.3表面除塵，用棉布、刷子進行表面除塵，要求表面無積塵，每季度一次。

5.10設備機房

5.10.1機房衛生清潔，用拖把、掃帚、抹布打掃設備及地面，要求機房干凈整潔，每季度一次。

5.10.2機房內照明、電話檢查，開關電燈，通話檢查，要求照明正常，通話正常，每季度一次。

5.11滅火器材

5.11.1推車式滅火器檢查，直觀目測，要求完好無損，壓力在正常范圍，每季度一次。

5.11.2手提式滅火器檢查，直觀目測，并用手搖動瓶體，要求壓力正常，指針指在綠色安全區內，配件齊全，每季度一次。

5.12室內外消火栓系統

5.12.1水泵檢查，手動盤車，要求轉軸轉動靈活，每季度一次。

5.12.2水泵添加盤根，要求點動時漏水在正常范圍內，每年一次。

5.12.3水泵軸承加潤滑油，要求水泵運轉靈活，每季度一次。

5.12.4水泵電機除塵，要求表面無積塵，每周一次。

5.12.5消火栓各閥門添加盤根或更換墊片，要求開啟自如，不漏水，每年一次。

5.12.6各消火栓、水帶、接口、消火栓按鈕及其它配件檢查，直觀目測，要求水帶不發霉，水喉不漏水，按鈕盒完好不松動，小配件齊全，每季度一次。

5.12.7功能試驗檢查，手動自動轉換，消火栓按鈕每次抽查10﹪，要求各項功能正常，每季度一次。

5.13自動噴淋系統

5.13.1水泵檢查，手動盤車，要求轉軸轉動靈活，每季度一次。

5.13.2水泵添加盤根，要求點動時漏水在正常范圍內，每年一次。

5.13.3水泵軸承加潤滑油，要求水泵運轉靈活，每季度一次。

5.13.4水泵電機除塵，要求表面無積塵，每周一次。

5.13.5自動噴淋各閥門添加盤根或更換墊片，要求開啟自如，不漏水，每年一次。

5.13.6放水閥、壓力表檢查，觀察壓力表，進行放水試驗，壓力表指示正常，放水閥開啟自如，每季度一次。

5.13.7信號閥檢查，直觀目測，做關閉實驗，要求關閉時有電信號在中控室顯示，每季度一次。

5.13.8水流指示器檢查，放水試驗，要求在中控室有信號顯示，每季度一次。

5.13.9噴淋頭檢查，直觀目測，噴淋頭表面油灰不可過多，每季度一次。

5.13.10濕式報警閥檢查，放水試驗，壓力開關動作，聯動啟動水泵，水力警鈴響亮，每季度一次。

5.14氣體滅火系統

5.14.1各氣瓶氣壓檢查，要求氣壓指示正常，每季度一次。

5.14.2執行元件電磁閥、放氣閥，瓶頭閥，分配閥檢查，在鋼瓶上接上氣壓表，打開鋼瓶的放氣閥，，用肥皂水試漏，要求氣壓正常，各閥門無泄漏，每季度一次。

5.14.3氣體控制箱檢查，檢查各觸點及接線端子，模擬試驗，要求觸點無銹蝕無松動，模擬功能正常，每年一次。

5.14.4瓶體及管路表面除塵，要求無積塵，每季度一次。

5.15消防應急

5.15.1主機各電源、控制信號及音量調節器檢查，直觀目測，要求信號指示正常，音量調節位置合適，每季度一次。

5.15.2各切換器、控制器檢查，通電試驗，轉換工作正常，每季度一次。

5.15.3各放大器檢查，放音試聽音質音量，要求音質音量良好，每季度一次。

5.15.4各接線端子及線路檢查，用螺絲刀緊固，絕緣膠布包扎，要求端子無松動，導線完好。

5.15.5功放機，CD機檢查，表面除塵，要求無積塵，日巡。

5.15.6揚聲器檢查，檢查各揚聲器接線是否牢固，線盒是否完好，要求揚聲器接線牢固，線盒無破損，每年一次。

5.15.7主機柜內除塵，要求無積塵，每季度一次。

5.16對講電話系統

5.16.1各接線端子及線路檢查，用螺絲刀緊固，導線如有破損用絕緣膠布包扎，要求端子無松動，導線完好，每年一次。

5.16.2主機、固定電話、插孔之間通話檢查，分機主叫主機，主機選擇分機，手提插孔電話主叫主機，要求音質清晰，無雜音，每季度一次。

5.16.3主機按鍵檢查，檢查按鍵是否阻滯，通斷是否良好，每季度一次。